부동산 세금 총 정리(Chapter 4. 양도소득세)

Chapter 4. 양도소득세

양도소득세는 가장 큰 세금이기도 하고 케이스가 워낙 다양해서 큰 개념만 잡은 다음에 실제 양도시에는 구체적으로 계산을 스스로 해보아야 한다.

1. 비과세

보유기간	3년~	4년~	5년~	...	14년~	15년~
공제율	6%	8%	10%	...	28%	30%(최대)

 

2. 자금 출처 조사 기준(넘는다고 무조건 조사는 X)

구  분		취득재산		채무상한	총액한도
		주택	기타자산
세대주 일때	30세 이상	2억	5천만	5천만	2억 5천
	40세 이상	4억	1억	5천만	5억
세대주 아닐때	30세 이상	1억	5천만	5천만	1억 5천
	40세 이상	2억	1억	5천만	3억
30세 미만인 자		5천만	5천만	5천만	1억

 

3. 양도소득세 계산법

 

(+) 양도가액	실지 거래가액
(-) 취득가액	실지 거래가액
	취득관련 비용(취득세, 등록세, 법무사비, 취득중개수수료)
(-) 필요경비	양도비등 필요경비(양도 중개 수수료)
	자본적 지출액(자산가치 증대시키는 대수선비 ex) 베란다 확장 등)
= 양도차익
(-) 장기보유 특별 공제	양도차익 X 공제율
= 양도 소득금액
(-) 기본공제	연간 250만원 / 개인별 (공동명의 X 2) * 한 해에 두채팔면 한번만 받을 수 있음
= 과제표준
(X) 세율	6% ~ 45% 의 누진세율(보유 1년 미만은 45% 고정)
= 산출세액

 

4. 누진세율  * 소득법 제 55조

과세표준	기본세율	누진공제액
1200만 이하	6 %	-
4600만 이하	15 %	108만원
8800만 이하	24 %	522만
1.5억 이하	35 %	1490만
3억 이하	38 %	1940만
5억 이하	40 %	2540만
10억 이하	42 %	3540만
10억 초과	45 %	6540만

 

5. 다주택자의 세율적용  * 소득세법 제 104조 세율

구  분		세 율
조정대상지역 소재 주택	2주택자	기본세율 + 20 %
	3주택 이상	기본세율 + 30 %
	분양권	1년 미만 → 45%
		1년 이상 → 기본세율
주택보유 기간별	1년 미만	45 %
	1면 이상	기본세율

 
* 현재 한시적으로 다주택자 중과세 유예 중.(일반 세율 적용 ~ '24. 5월 까지)
 

6. 일반적인 경우 장기보유 특별 공제율(3년 이상)

보유기간	3년~	4년~	5년~	...	14년~	15년~
공제율	6%	8%	10%	...	28%	30%(최대)

 

7. 1세대  1주택 장기보유 특별 공제율 (거주 최소 2년 해야 적용)

구분		3년	4년	5년	6년	7년	8년	9년	10년~
공제율	보유기간	12%	16	20	24	28	32	36	40%
	거주기간	12(8)%	16	20	24	28	32	36	40%
	합계	24(20)%	32	40	48	56	64	72	80%

 
* 보유기간이 3년 이상이고(12%) 거주기간이 2년이상 3년 미만(8%)인 경우 20% 적용
 

8. 고가주택의 양도차익 계산(실지거래가 12억 초과)

  1) 고가주택의 양도차익 (실거래가 12억 초과)
     - 양도차익 : 고가주택 전체의 양도차익* X (양도가액-12억) / 양도가액
       * 양도차익 : 양도가액 - 취득가액 등 필요경비
예) 1세대 1주택 고가주택 양도차익 계산 사례
     - 양도가액 : 15억 , 취득가액 : 5억, 필용경비는 없는 것으로 간주
     - 계산결과 :  (15-5) X (15-12)/15 = 2억

1세대 1주택 비과세 요건

: 1세대 1주택 비과세는 거주자인 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 ㅏ음의 요건을 모두 갖추고 양도하는 경우에 적용
  1) 보유기간이 2년 이상일 것
  2) 취득당시 조정대상지역에 있는 주택은 보유기간 중 거주기간이 2년 이상일 것
  3) 양도당시 주택이 고가주택(실지거래가 12억 초과)에 해당하지 않을 것

9. 종전주택 양도기한 (조정대상지역 : 2년 / 조정대상지역 외 : 3년)

* 이 기간에 팔아야 일시적 1거주 2주택 비과세 혜택을 받을 수 있음(1가구 1주택 혜택 받음)

10. 동거봉양 합가로 2주택이 된 경우

  1) 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 1주택을 보유하고있는 60세이상의 직계존속을 동거봉양하기위해 세대 합침으로서 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우, 합친 날로부터 10년 이내 먼저 양도하게 되는 주태은(보유기간 등 비과세 요건 충족한 주택을 말함) 이를 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용한다.
  2) 중대한 질병이 발생한 60세 미만의 직계존속과 합가한 경우까지 확대(’19.2.12.이후)

11. 혼인으로 2주택이 된 경우

  1) 1주택을 보유하는 자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 되는 경우,
   2) 또는 1주택을 보유하는 60세 이상의 직계존속을 동거봉양하는 무주택자가 1주택을 보유하는 자와 혼인함으로써 1세대 2주택을 보유하게 되는 경우,
  3) 혼인한 날로부터 5년이내 먼저 양도하는 주택(비과세 요건 충족)은 1세대 1주택으로 보아 비과세 적용한다.