부동산 세금 총 정리(Chapter 1. 취득세)

부동산을 공부하다가 세금 관련된 내용이 너무 복잡하고 한번에 정리되어있는게 잘 없어서,

이번에 자료들을 모아서 정리하려고 합니다.  총망라!!

부동산 세금의 종류는 아래와 분류할 수 있습니다!

 

세금의 부과요건(과세표준의 이해)

구  분	과   세   표   준
취득세	실지 취득가액
재산세	공시가격 * 공정시장 가액비율
종부세	(공시가격 - 과세기준금액)*공정시장 가액비율
양도세	실지양도가액 - 실지취득가액 - 필요경비 - 각종 공제액
상속세/증여세	상속 증여 재산가액(시가->기준시가) - 각종공제액

 

• 취득세와 양도세는 실제 거래가를 기준으로 한다.
• 재산세는 물세로 물건마다 과세를 한다. 하지만, 종부세는 인세로 사람에게 과세를 한다.
• 공동명의로 하면 과세기준금애을 개인별로 빼주니 더 이득임.

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Chapter 1. 취득세

1. 취득세의 표준 세율 (1주택)

과세표준	취득세( %)	지방교육세 ( %)	농어촌특별세 ( %)
6억 이하	1.0	0.1	(전용면적 85 ㎥ 초과시) 0.2% 과세
6.5	1.33	0.133
7	1.67	0.167
7.5	2.0	0.2
8	2.33	0.233
8.5	2.67	0.267
9	3.0	0.3
9억초과	3.0	0.3
원시취득(신축) 상속*	2.8	0.16	0.2
무상취득(증여)	3.5	0.3	0.2

* 무주택 가구가 상속을 받는 경우에는 0.8% 세율 적용, 증여의 경우 피상속인 사망일 기준, 상속인 주민등록표상 전원 무주택 필요

  1) 취득세 적용 세율 계산법(6억에서 9억사이)
       =  [취득당시가액 X 2/3억 - 3] X 1/100    * 소수점 다섯째 반올림

 

2. 다주택자 법인 등 중과세율(취득세 중과 완화 법안)

지  역	유 상 취 득
	1주택	2주택	3주택	4주택~법인
조정지역	1 ~ 3 % (위에 표 참고)	8% → 1~3%	12% → 6%	12% → 6%
비 조정지역		1 ~ 3%	8% → 4%	12% → 6%

3. 공시가격 1억원 이하의 주택은 중과에서 제외, 일반과세(1~3%) 적용

   * 1억 이하 주 취득자인 서민의 부담을 줄이기 위해

    다만, ‘도정법(도시 및 주거환경 정비법)’상 정비구역이거나,  ‘빈집법(빈집 및 소규모 주택정비에 관한 특례법)’ 사업시행 구역 주택은 제외한다.(재개발이나 재건축 등)

 

4. 임대사업자의 임대주택 취득도 다주택자 취득세 중과세율 적용?

   →  Yes, 다주택자 취득세 중과요전 적용되며, 보유주택 수에도 포함된다.
   →   단, 주택임대사업자법에 따라 이 세금을 깎아주는 제도는 있다.(별개)

 

5. 1세대의 기준

  1) 만 30세가 넘은 자
  2) 결혼을 통해 새로운 세대를 구성한 자(이혼해도 그대로 유지)
  3) 소득이 있는 30세 미만 자녀
      * 반복적 소득, 월 778만원 이상, 미성년 제외

 

6. 동거봉양합가

주택의 취득일 현재 65세 이상의 부모(부모 중 한명이라도 가능)를 동거봉양하기 위해서 30세 이상의 자녀, 혼인한 자녀 또는 소득 요건을 충족하는 성년자녀가 합가한 경우에는 각각을 별도 세대로 본다.

 

7. 주택수 산정

  1) 주택수 산정 개요

• 국내보유주택, 조합원입주권, 주택분양권, 오피스텔 수
• 주택의 공유지분이나 부속토지만을 소유, 취득해도 주택을 소유, 취득하는 것으로 본다.
• 세대원 공동 소유는 1개의 주택으로 본다.

  2) 상속주택 주택수 산정여부

• 상속개시일로부터 5년 인에는 주택수에 미포함
• 5년이 지나면 주택수에 포함되며, 이때 상속인이 여러명일 경우에는 지분이 가장 큰 상속인의 소유 주택으로 판정
• 지분이 동일할 경우에는 ‘당해주택 거주자’와 ‘최연장자’순.
• 한편 상속받은 주택분양권 또는 조합원 입주권이 주택으로 전환된 경우에는 5년의 기간이 경과하지 않았더라도 주택으로 본다.

  3)  주택수 산정에서 제외되는 1억원이하의 주택에 입주권, 분양권, 오피스텔이 포함되는지?

• 입주권, 분양권은 가격과 무관하게 주택수에 포함됨.
• 오피스텔의 경우 시가표준액 1억원 이하의 경우 주택수 산정에서 제외됨.(공시가격 매년 상승하므로 체크 필요)

  4)  입주권, 분양권, 오피스텔은 주택수에 가산된다.(단, ‘20. 8.12. 이후 취득분부터 가산함)

8.  용어구분

  1) 입주권 : 재개발, 재건축의조합원
  2) 분양권 : 청약에 당첨된 것
  3) 오피스텔 : 말 그대로 오피스텔

• 오피스텔 자체의 취득에 대해서는 4% 취득세 부과함
• 오피스텔 분양권은 실제 사용용도 알수 없으므로 주택수에 포함되지 않는다.

       * 주거용 오피스텔이 법율상 주택수에 포함되나, 실제 과세관청이 진위여부 확인하기 힘들다. 사무용 오피스텔이라면 업무용으로 재산세가 부과되고, 이겨우는 주택수에서 빠진다.

 

9.  주택취득자금 조달 및 입주계획서(부동산 거래신고령 3-1)

  1) 자금조달계획서 제출대상

구   분	제  출  대  상
투기과열지구, 조정대상지역	거래가격과 관계없이 모든 주택거래
비 규제지역	거래가격 6억 이상 주택거래
법인(매수) 주택거래	지역, 거래가격 관계없이 모든 주택거래

   2) 증빙서류 제출대상 : 투기과열지구(거래가격 관계없이 모든 주택거래)

   3) 자금조달 증빙 제출서류

구   분		제  출  서  류
자기자금	금융기관 예금액	잔고증명서, 예금잔액 증명서 등
	주식/채권/매각대금	주식거래내역서, 잔고증명서 등
	증여/상속 등	증여/상속세 신고서, 납세증명서 등
	현금 등 기타	근로소득원천징수 영수증 등 소득증빙서류
	부동산 처분 대금 등	부동산 매매계약서, 임대차계약서 등
차입금 등	금융기관대출액 합계	금융거래확인서, 부채증명서 등
	임대보증금 등	부동산 임대차계약서
	회사지원금, 사채 또는 그밖에 차입금	금전차용을 증빙할 수 있는 서류

 

 

마치며.. 

부동산 취득하실 일이 살면서 반드시 생깁니다. 꼭 기억하고 계시다가 부동산 취득하실때 세금으로 손해보는 일이 없도록 이번 글이 도움이 되었으면 좋겠습니다!

 

 

2023.11.12 - [부동산] - 부동산 세금 총 정리(Chapter 2. 재산세)